Покупать вторичку или вложиться в новостройку? Архангельский риелтор рассказал о ситуации рынке в 2025 году

Как меняются цены на жилье и почему покупатели стали больше торговаться

Новый год  — новые начинания, покупки и вложения. Например, в недвижимость. Какие тенденции ждут рынок недвижимости в 2025 году? Будут ли дешеветь квартиры? В каком доме выгоднее брать квартиру? И есть ли ответ на вопрос, почему в Архангельске такое дорогое жилье? Обо всём этом 29.RU рассказал эксперт по недвижимости и руководитель отдела новостроек центра недвижимости «София» Алексей Степанов.

Кристина Полевая

«Арктическая ипотека  — это очень прекрасно для Севера»

Несмотря на различные экономические трудности, в Архангельске продолжают скупать квартиры в новых домах. Алексей Степанов приводит в пример декабрь 2024 года, когда продажи жилья были очень хорошими,  — он считает, что и в начале 2025-го тенденция не изменится.

—  В Архангельске ситуация с новостройками обстоит довольно неплохо, потому что у нас есть пара льготных программ, которые очень сильно спасают в плане новостроя: это семейная ипотека и арктическая ипотека ,  — объясняет он. —  Вторая у нас очень популярна  — в других городах такой ипотеки нет, и там, я слышал, проблем побольше. Поэтому застройщики у нас пока что особо цены не снижают. Я думаю, что в 2025 году сильного снижения цен тоже не стоит ждать. Но сейчас дают очень хорошие скидки  — по сути, это тоже косвенное снижение стоимости.

В последнее время повысилась стоимость квадратного метра по арктической ипотеке  — Алексей говорит, что она меняется раз в три или четыре месяца.

—  Сейчас эта стоимость очень интересная  — 123  420 рублей за квадрат. В центре Архангельска квартир по такой стоимости по-прежнему нет, но есть другие районы, где она присутствует, и можно взять квартиру без каких-то дополнительных плат. То есть, если мы видим ценник в 6 миллионов, то считаем себе 20% от этой суммы, а всё остальное берем в кредит. В ситуациях, когда квадратный метр дороже, нужно придумывать какие-то другие схемы покупки. Скорее всего, нужны дополнительные договоры, где вот эту разницу мы оплачиваем. Каким-то образом люди стараются всё равно взять эту ипотеку под 2%. Арктическая ипотека  — это прекрасно для нашего Севера. Каждый мечтает о такой ставке, поэтому люди стараются приобрести жилье.

А самый большой минус арктической ипотеки, по мнению Алексея Степанова,  — это количество первоначального взноса. Часто оно заведомо больше, чем заявленные 20%. Тем не менее в Майской Горке или Соломбале есть жилые комплексы, в которых можно взять жилье по этому правилу.

На рынке вторичного жилья, по словам эксперта, ситуация другая: мало кто сейчас берет старые квартиры в ипотеку. Всё из-за не самой комфортной ставки для выплаты кредита.

—  Там всё намного тяжелее  — из ипотечных ставок подходит только базовая, она в районе 26%. Сейчас люди только если немножко не хватает, добирают сумму ипотекой. Либо что-то свое продали и сразу же купили новое  — чаще всего вот такие сделки проходят по вторичке, но их не так много. Если мы всё-таки получим в следующем году снижение ставки, то думаю, что ситуация будет улучшаться и в плане вторички, и в плане новостроек. Если же ставка останется такой же или, не дай бог, она будет становиться еще больше, значит, сделок будет тоже меньше. Я думаю, когда людям предложат ипотеку хотя бы под 15–18%, люди начнут ее брать.

При этом, несмотря на то что ипотеку для покупки вторичного жилья берут немногие, стоимость жилья на вторичном рынке Архангельска пока что не сильно упала. Но по факту ценник снизился намного больше, потому что люди стали активней торговаться перед сделкой.

—  Люди у нас так устроены, что каждый хочет продать подороже, а купить подешевле,  — поясняет Алексей. —  Сейчас это, наверное, особо остро ощущается. Мы сталкиваемся с ситуацией, когда люди до сих пор еще живут какими-то прежними ценами. У новостроек, например, есть очень четкие регуляторы  — это застройщики. Они назначают цену, а ты либо берешь, либо не берешь. Что касается вторички, то с владельцами немножко тяжелее. Тут человеческий фактор, эмоции… На самом деле за ту же самую стоимость, что была в начале года, сейчас продать намного сложнее. Но люди сейчас торгуются намного больше, и за счет этого есть снижение цены на вторичном рынке.

По словам риелтора, раньше приемлемой скидкой было 50–100 тысяч рублей. Сейчас же покупатели уже во время первого звонка начинают торговаться и просят скинуть не меньше 300 тысяч рублей.

—  Люди привыкают к новым стоимости. Если в начале 2024 года мы видели однокомнатную квартиру за 4 миллиона, то сейчас ценник по чуть-чуть снижается. Теперь собственник смотрит, а у соседа уже квартира продается за 3,7 миллиона. Ну, значит, он тоже выставляет 3,7 миллиона. Если в начале он не хотел, то теперь он готов и 200, может быть, и даже 300 тысяч скинуть, главное  — продать. Понимает после нескольких звонков, что к нему даже идти не хотят, пока он не сделает скидку. Поэтому снижение цены определенно идет, и я думаю, что в 2025 году, если ситуация со ставкой будет такая же, то она будет еще снижаться,  — говорит Алексей Степанов.

В каком же доме лучше взять квартиру, если у вас уже есть накопления? Алексей считает, что, если выбирать между вторичкой и новостройкой, он бы рассматривал второй вариант. И вот почему:

—  Когда рынок растет, у нас растет в цене и вторичка, и новострой  — разницы никакой нет. Но когда рынок падает, то всё-таки разница есть. Вторичка, по моим ощущениям, падает в цене больше, чем новостройки. Цены у застройщиков особо не поменялись с начала 2024 года и на сегодняшний день. Но в отдельные месяцы они дают очень хорошие акции. И вот именно в такие месяцы нужно приходить и приобретать, это довольно выгодно.

По словам риелтора, пять-шесть лет назад новостройки в Архангельске стоили дешевле, чем вторичка: считалось, что квартиры в старом доме  — это жилье, в которое можно сразу же заехать и жить там. В случае же нового дома необходимо ждать, пока он построится, а затем еще и делать в квартире ремонт. Сейчас всё изменилось: новостройка в среднем стоит дороже, чем вторичное жилье.

—  Тут уже вопрос возможности. Если я могу позволить себе купить новостройку, то как инвестиция  — лучше вкладываться в нее, потому что она не подешевеет, а скорее всего, даже возрастет в цене. Когда рынок опять пойдет вверх, то новостройки точно так же очень быстро полетят вверх. А вторичка на падающем рынке не очень интересна, а на растущем  — ну растет всё. Поэтому я всё равно больше склоняюсь к новостройке. Просто из-за того, что люди сейчас очень любят рассматривать более свежие дома и очень любят уже готовые квартиры с ремонтом. Человек берет ипотеку на определенную сумму и хочет получить уже что-то готовое, и желательно в новом доме, чтобы это было свежее новое жилье, красивое, хорошее и желательно с ремонтом. Но опять же, тут вопрос в цене.

Алексей рассказывает, что пиковая цена жилья в новостройке наступает не во время сдачи готового дома, а позже  — примерно три года спустя. Люди въехали, сделали ремонт в квартирах и теперь оценивают их гораздо дороже.

—  Это, наверное, самые высокие цены у нас сейчас на рынке,  — рассказывает он. —  Застройщики дают хорошие дисконты, потому что им невыгодно держать на балансе у себя эти квартиры. Они хотят их побыстрее продать. Соответственно, это не самая дорогая недвижимость. А вот когда человек купил, с душой заехал, сделал ремонт под себя, то потом задешево он не продаст. А самое главное, что люди покупают такие квартиры, потому что они видят в этом ценность: тут и мебель, и кухня, и варочная панель, и всё остальное  — всё уже готово, и всё сделано для жизни.

Если рассуждать о покупке жилья в новостройке, то в среднем первоначальный взнос для них будет больше  — и при арктической ипотеке, и при семейной. Если же думать о покупке вторичного жилья, то там по-прежнему не такой большой первоначальный взнос: 700–800 тысяч рублей вполне достаточно, чтобы внести для покупки однокомнатной квартиры в городе.

—  Вопрос в другом: захотите ли вы по этой ставке брать сумму около 3 миллионов в кредит? Вот это уже спорно. У меня будет сделка  — люди идут с первоначальным взносом около 900 тысяч по семейной ипотеке, там не такой большой первоначальный взнос. А вот если мы говорим про арктическую ипотеку, то меньше чем 1,3 миллиона рублей за первоначальный взнос я, наверное, вариантов и не найду сейчас.

По словам эксперта, сейчас идеальное время для покупки, и не очень идеальное время для продажи  — лучше сейчас переждать.

—  Для покупки жилья сейчас отличное время, потому что физические лица, собственники активно торгуются. Застройщики дают очень хорошие скидки сейчас,  — поясняет Алексей.

Риелтор говорит еще об одной тенденции на рынке: если раньше собственники из Архангельска довольно часто продавали жилье и куда-то переезжали, то теперь такие случаи более редки.

—  Я неоднократно смотрел статистику Архангельска по количеству населения, и видно, что 10 лет назад людей здесь было на порядок больше, чем сейчас. Поэтому тенденция особо не изменилась. Наверное, просто способы покупки и возможности у людей поменялись. Раньше это было намного проще сделать, сейчас  — тяжелее. Но есть такой нюанс: в Архангельске довольно дорогая недвижимость, и поэтому люди, которые продают здесь квартиры, как правило, в других регионах могут себе позволить купить хорошее жилье.

Почему же в Архангельске такое дорогое жилье, цены на которое сравнивают со столицами? Ответа на это нет даже у опытного эксперта.

—  Я много думал на эту тему и размышлял с коллегами. Мы так и не пришли к какому-то конкретному выводу. Честно, на этот вопрос у меня ответа не будет. Мы понимаем, что она стоит дорого, но почему  — никто ответить не может.

Для покупки квартир в других городах риелтор называет свой топ-4: Москва, Санкт-Петербург, Ярославль и Краснодарский край. В этих местах и выбор больше, и туда чаще всего переезжают жители провинции. Но важно различать, для чего именно покупают в этих городах квартиры: для себя или для того, чтобы выставить в аренду.

—  Если человек хочет зарабатывать деньги, ему интересна аренда, то, наверное, круче города, чем Москва, мы не придумаем. Там самая высокая цена на аренду,  — объясняет Алексей Степанов. —  Можно еще попробовать найти жилье в теплых краях: Краснодарский край, Сочи. Там тоже есть очень хорошая аренда, особенно в сезонный отдых. Но, если человек хочет купить жилье для жизни, это совсем другой вопрос. Обычно человек обращается к нам, когда он сам выбрал город для переезда.

Ранее мы спросили опытного архангельского риелтора Ивана Дедова, сколько денег нужно иметь на руках , чтобы взять ипотеку на квартиру в новостройке.

Квартира, участок и ипотека по льготной ставке: как жителям Архангельской области взять деньги у государства и что можно получить бесплатно.

«Ничего страшного не происходит»: спросили депутата Госдумы от Архангельской области, что делать без семейной ипотеки.